maghsoud@pre.ir
مسکن و املاک یکی از بخش‌های اساسی سرمایه گذاری مردم ایران محسوب می‌شود. گراف نیست که بگوییم؛ خرید مسکن و املاک برای بخش اعظمی از مردم، همچون آرزو و رویایی ارزشمند محسوب می‌شود. در صورتی که در اکثر کشورهای توسعه یافته؛ موضوع مسکن به این حد دارای حساسیت برای آحاد جامعه نبوده و نمی‌توان از آن به عنوان دغدغه همیشگی مردم این کشورها نام برد.خوب یا بد؛ مشکلات اقتصادی و مدیریتی، زمینه ساز حساسیت در بخش مسکن و املاک شده است. از این رو؛ شناخت و آگاهی نسبت به نکات حقوقی و مناسبات قانونی بخش خرید و فروش و معامله املاک دارای اهمیت ویژه ای می‌باشد.طبق بررسی‌های میدانی گروه وکلای یاسا؛ پرونده‌های زیادی در خصوص دعاوی ملکی در مراجع قضائی جاری می‌باشد که از ابعاد مختلف قانونی، طرفین دعوی را دچار مشکلات و مخاطرات معمول نموده است. عموم پرونده‌های مربوط به دعاوی ملکی؛ به دلیل سهل انگاری و سودجویی اشخاص به وجود آمده است.
توجه داشته باشید که؛ تقسیم بندی دعاوی ملکی بر اساس شاخص‌های مختلفی که در باب دعوی ملکی مورد نظر موثر می‌باشند، انجام می‌شود ولی اساسی ترین تقسیم بندی در این حوزه، انواع دعاوی ملکی را این چنین تشریح می‌سازد:
۱.دعاوی ملکی حقوقی
یکی از انواع دعاوی ملکی که حجم زیادی از پرونده‌های حقوقی دادگاه‌ها را تشکیل داده است؛ دعاوی ملکی حقوقی می‌باشد. برای کلیه دعاوی حقوقی ملکی قانونگذار پیشبینی قانونی داشته است و در همه شرایط مربوط به دعاوی ملکی حقوقی؛ قضات با عنایت به قانون و تجزیه و تحلیل خود از پرونده پیش رو، نسبت به داوری اقدام می‌نمایند.
اگر بخواهیم مهم ترین موارد دعاوی ملکی حقوقی را اذعان داشته باشیم، می‌توانیم به این موارد اشاره داشته باشیم:
- در خصوص الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی
- در خصوص الزام تنظیم سند رسمی‌برای املاک مربوطه
- دعاوی مربوط به الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی برای ساختمان‌هایی که دارای واحد‌های مستقل و چند گانه می‌باشند.
- دعاوی مربوط به الزام به دریافت پایان کار برای ساختمان‌هایی که اقدامات ساخت و ساز در مورد آنها به طور کامل پایان یافته است و به وسیله کارشناس به تایید رسیده است.
- در خصوص ابطال قرارداد برای مواردی که مشکلاتی در مفاد قرارداد منعقد شده موجود می‌باشد.
- دریافت و درخواست مطالبه‌‌ی اجرت المثل
- موضوع فسخ قراردادهایی که از منظر قانونی دارای نقص هستند.
- تعدیل( افزایش یا کاهش) میزان اجاره بها بر اساس عرف جامعه.
- دعاوی مربوط به درخواست و مطالبه سرقفلی و در اختیار داشتن حق کسب و پیشه
- موضوع تخلیه‌‌ی اماکن تجاری که مشمول مواد قانونی مختص به خود گشته اند،
- دعاوی مربوط به تجویز انتقال منافع از شخصی به شخص دیگر.
- و سایر دعاوی ملکی حقوقی.
کلیت دعاوی حقوقی مربوط به عدم شناخت قوانین و مقررات و یا سهل انگاری اشخاص صورت می‌پذیرد و بحث ارتکاب جرم مطرح نمی‌باشد.
۲. دعاوی ملکی کیفری
ماهیت دعاوی کیفری در رابطه با ارتکاب جرم توسط اشخاص می‌باشد و بحث‌هایی همچون؛ عدم شناخت از قانون و مقررات، سهل انگاری و کم توجهی، اشتباهات سهوی و … در این خصوص دخیل نمی‌باشد. در واقع زمانی که اشخاص در زمینه مسکن و املاک مرتکب جرمی‌می‌شوند؛ پرونده‌های کیفری با شکایت مدعی العموم یا شاکیان خصوصی شکل می‌گیرد. کلیت دعاوی کیفری ملکی به موجب سودجویی و کلاه برداری مجرمان می‌باشد.
موارد مهمی‌که شامل دسته بندی دعاوی کیفری ملکی می‌شوند عبارتند از:
- جرم جعل کردن اسناد ملکی به منظور فریب و کلاه برداری دیگران
- ارتکاب جرم کلاه برداری در حوزه خرید و فروش و معاملات املاک و مسکن
- خیانت در امانت به عنوان یک دعوی کیفری در حوزه املاک محسوب می‌شود.
- فروش غیر قانونی اموال اشخاص به یک یا چند شاخص دیگر
- جرم انتقال دادن منافع ملک غیر به اشخاص دیگر یا خود
- زد و بند در خصوص خرید و فروش‌ها و معاملات دولتی و ارتکاب فساد در این حوزه
- جرم استفاده کردن از سند جعلی در رابطه با معاملات ملکی
- تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز از دستگاه‌های ذی ربط
- خرید و فروش و معامله معارض
- اقدام به خرد کردن املاک و ارتکاب جرم ورود غیر مجاز به ملک سایرین.
مراجع رسیدگی به دعاوی کیفری بر اساس قانون به جرایم مذکور رسیدگی کرده و احکام لازم را صادر می‌نمایند
۳. دعاوی ثبتی ملکی
به طور کلی نمی‌توان دعاوی ثبتی حوزه املاک را جدا از دعاوی حقوقی این حوزه دانست ولی به دلیل اهمیت و تعدد دعاوی ثبتی ملکی؛ تیم حقوقی گروه وکلای یاسا این دعاوی را در دسته بندی جداگانه لحاظ کرده است.
ماهیت و کلیت دعاوی ثبتی ملکی مربوط به فعالیت‌های حوزه ثبت اسناد و املاک می‌باشد.
پرونده‌های زیادی در خصوص دعاوی ثبتی ملکی در محاکم قضایی مطرح می‌باشد که اگر بخواهیم به تعدادی از آنها اشاره داشته باشیم، موارد ذیل را می‌توانیم عنوان نماییم :
- ابطال شدن سند رسمی‌به دلایل گوناگون
- دعوی ثبت در خصوص ابطال شدن اجرائیه‌‌ی ثبتی برای املاک مربوطه
- در خصوص ابطال شدن سند مالکیت معارض
- در خصوص ابطال ساز و کار و مراحل ثبتی کمسیون‌های گوناگون ثبتی
- ابطال شدن نظریه ای که هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور ارائه کرده است.
- افراز ملک
- اجرای ثبت
- توقیف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار و بسیاری موارد دیگر.
به طور کلی این مشکلات هنگامی مطرح می‌باشد که پس از خرید و یا انتقال سند، یا در زمان خرید و بررسی سند، ایرادی در مفاد سند و یا روند کار به وجود می‌آید.
در موارد متعددی دعاوی ثبتی ملکی به علت‌های مختلف که ناشی از سهل انگاری و شتاب زدگی مالک به منظور خرید و فروش ملک می‌باشد، حاصل می‌شود و مشکلات و خسارت‌های زیادی را برای طرفین مرتبط با ملک مربوطه به وجود می‌آورد. بنابراین توصیه می‌شود که در خصوص ابعاد حقوقی معاملات ملکی و شرایط مرتبط با موضوع ملک و املاک؛ از تجارب متخصصان علم حقوق و صاحب نظران متعهد و مجرب حوزه املاک استفاده نمایید تا از بروز مشکلات و دعاوی ملکی احتمالی جلوگیری به عمل آورده شود.