پیش از آنکه بخواهیم دعوای الزام به فک رهن را شرح بدهیم لازم است که معنای چندین اصطلاح حقوقی مرتبط با رهن را بدانیم. عقد رهن یکی از عقود معین است که در قانون مدنی تعریف شده است و مقرراتی برای آن پیش بینی شده است.

عقد رهن چیست ؟

عقد رهن مثل هر عقد یا قراردادی حداقل دو طرف دارد. رهن عقدی است که به موجب آن شخصی بابت بدهی که به دیگری دارد یا بابت وامی که از بانک اخذ کرده مالی را به طلبکار یا بانک وام دهنده تحت عنوان وثیقه می دهد. به مدیون یا بدهکار در عقد رهن اصطلاحاً راهن و به طلبکار یا بانک وام دهنده نیز مرتهن و به وثیقه موضوع عقد رهن مال مرهونه گفته می شود.

البته در عرف اجاره ملک نیز اصطلاع رهن زیاد شنیده می شود در حالی که قرارداد منعقده رهن نیست و صرفا اجاره ملک است. وقتی مالک ملک خانه اش را در مقابل وجهی به عنوان قرض الحسنه و مبلغ ناچیزی مثلا هزار ریال اجاره بهای ماهیانه واگذار می کند در اینجا ما با عقد اجاره مواجه هستیم و نه عقد رهن که تاثیر این دو عقد در زمان پایان مدت قرارداد و عدم تخلیه و تحویل ملک مشخص می شود. چون ملک رهنی قابلیت تخلیه فوری مندرج در ماده ۲و۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶را ندارد.

اگر از کسی ملکی خریداری نمودید و فروشنده قبلاً از بانک روی همین ملک وام دریافت کرده باشد، معمولاً آن ملک به عنوان وثیقه در رهن بانک یعنی راهن قرار می گیرد. در عرف جاری بانک ها در سند رهنی بانک ضمن اقرار به تحویل و تصرف مال مرهونه یعنی همان ملک، آنرا در اختیار وام گیرنده قرار میدهد اما بانک شرط می کند تا زمان تصفیه کامل بدهی، وام گیرنهد حق هیچ گونه معامله ای را نسبت به آن ملک برای حفظ حقوق مرتهن یعنی بانک ندارد و کلیه معاملات بعدی باطل است. اما در عمل شاهد هستیم که چنین ملک هایی مورد معامله و خرید و فروش افراد قرا می گیرند و بانک ها نیز دخالتی در آن ندارند.